Vous possédez une maison en pierre à Sarzeau, un appartement vue mer à Quiberon ou un petit corps de ferme rénové dans l’arrière-pays vannetais ? Si vous envisagez de le proposer en location saisonnière, sachez que les règles du jeu ont profondément changé. Entre la loi Le Meur entrée en vigueur fin 2024, le numéro d’enregistrement obligatoire prévu pour mai 2026 et la nouvelle donne fiscale, il y a de quoi se perdre.
Après plus de trente ans passés en Bretagne — dont une bonne partie à retaper des bâtisses et à conseiller des propriétaires — je vous propose un tour d’horizon concret de la réglementation. Pas de jargon inutile, que du pratique.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme au sens de la loi ?
Avant de plonger dans les obligations, posons les bases. Le code du tourisme définit le meublé de tourisme comme un logement meublé proposé à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois. Concrètement, dès que vous mettez votre bien sur Airbnb, Abritel, Le Bon Coin ou même votre propre site, vous êtes concerné.
Peu importe qu’il s’agisse de votre résidence principale louée quelques semaines par an ou d’une résidence secondaire dédiée à la location touristique : la réglementation s’applique. Et en Bretagne, où le littoral morbihannais et les îles attirent chaque été des centaines de milliers de vacanciers, les enjeux sont particulièrement forts.
La loi Le Meur : le tournant de novembre 2024
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, portée par la députée Annaïg Le Meur, est la réforme majeure qui encadre désormais la location saisonnière en France. Son objectif affiché : rééquilibrer le marché du logement dans les zones où la multiplication des meublés touristiques aggrave la pénurie de logements à l’année.
En Bretagne, cette problématique est très concrète. Sur le littoral morbihannais, dans les stations balnéaires du Finistère ou les communes proches de Saint-Malo, le taux de résidences secondaires dépasse souvent les 30, voire 40 %. Des communes comme Carnac, Quiberon ou Belle-Île-en-Mer sont en première ligne.
Voici ce que la loi Le Meur change concrètement pour les propriétaires bretons.
Le numéro d’enregistrement devient obligatoire partout
C’est sans doute la mesure la plus structurante. Au plus tard le 20 mai 2026, tous les meublés de tourisme en France devront être déclarés via un téléservice national unique. À l’issue de cette déclaration, chaque logement se verra attribuer un numéro d’enregistrement à 13 caractères, qu’il faudra obligatoirement afficher sur toutes les annonces de location.
Jusqu’ici, seules certaines communes avaient mis en place cette obligation. Désormais, c’est l’ensemble du territoire qui est concerné, y compris les petites communes rurales de l’intérieur breton. Que votre gîte se trouve dans l’un des villages typiques du Morbihan, à Pontivy ou sur l’île d’Arz, la règle sera la même.
La déclaration devra préciser si le logement constitue la résidence principale du loueur (avec pièces justificatives à l’appui), l’adresse exacte du bien, le nombre de pièces et de couchages, ainsi que le statut du logement. Des pièces complémentaires pourront être exigées, comme le titre de propriété, une attestation d’assurance ou le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Les sanctions prévues sont dissuasives :
- Jusqu’à 10 000 € d’amende en cas de défaut d’enregistrement
- Jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro
- 50 000 € d’amende pour les plateformes qui maintiennent des annonces non conformes
Les plateformes comme Airbnb et Booking seront d’ailleurs tenues de désactiver automatiquement les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement après le 20 mai 2026.
Des pouvoirs renforcés pour les maires
La loi Le Meur donne aux communes de nouveaux leviers pour réguler la location saisonnière sur leur territoire. Les maires pourront désormais fixer des quotas de meublés de tourisme dans les zones comptant plus de 20 % de résidences secondaires, réserver certains secteurs dans le plan local d’urbanisme (PLU) exclusivement aux résidences principales, suspendre un numéro d’enregistrement si le logement est jugé insalubre ou non conforme, et prononcer directement des amendes administratives.
En Morbihan, où de nombreuses communes littorales dépassent largement le seuil de 20 % de résidences secondaires, ces outils pourraient être activés rapidement. Je vous recommande de vous rapprocher de votre mairie pour connaître les éventuelles délibérations prises ou envisagées.
La résidence principale : 120 jours maximum (voire 90)
La location saisonnière d’une résidence principale reste plafonnée à 120 jours par année civile. Mais la loi Le Meur permet désormais aux communes, par délibération motivée, d’abaisser ce seuil jusqu’à 90 jours. Chaque commune peut fixer sa propre limite entre 90 et 119 jours.
Si vous louez votre maison de Vannes ou de Lorient pendant l’été via Airbnb, surveillez attentivement les décisions de votre conseil municipal. Les plateformes sont tenues de déconnecter automatiquement les annonces qui dépassent la durée autorisée.
Le DPE : une obligation qui change la donne
Autre avancée majeure de la loi Le Meur : le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour les meublés de tourisme, alors qu’ils en étaient dispensés jusqu’ici. Cette mesure vise à mettre fin à la distorsion qui existait entre la location longue durée (déjà soumise au DPE) et la location saisonnière.
Location saisonnière : les dates clés de 2024 à 2034
Ce qui a changé, ce qui arrive, ce qu’il faut anticiper
Le calendrier à retenir
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, toute nouvelle mise en location en meublé de tourisme en zone tendue nécessitant une autorisation de changement d’usage doit attester d’un DPE classé au minimum F. En 2028, ce seuil remontera à la classe E. Et à l’horizon du 1ᵉʳ janvier 2034, l’ensemble des meublés de tourisme (hors résidence principale) devront afficher un DPE entre A et D pour pouvoir être loués.
Les maires peuvent d’ores et déjà demander la transmission du DPE pour tout meublé de tourisme enregistré, avec une astreinte possible en cas de non-transmission. En cas de maintien en location d’un logement non conforme, une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement est prévue.
Ce que cela signifie en Bretagne
Pour les propriétaires bretons, c’est un sujet de poids. Nos maisons en granit, nos longères et nos corps de ferme ont du charme, mais leur performance énergétique laisse souvent à désirer. Un DPE classé F ou G, c’est fréquent dans le bâti ancien du Morbihan ou du Finistère.
Bonne nouvelle cependant : depuis le 1ᵉʳ juillet 2024, un arrêté a ajusté la méthode de calcul du DPE pour les logements de moins de 40 m², mieux prenant en compte les petites surfaces et les chauffages électriques. De nombreux studios et petits appartements autrefois classés F ou G ont ainsi pu remonter en E, voire en D. Si votre DPE date d’avant cette réforme, faites-le actualiser : vous pourriez avoir une bonne surprise, surtout si vous possédez un deux-pièces en station balnéaire en Bretagne et ailleurs en France.
Mon conseil d’ancien artisan : n’attendez pas 2034. Engagez dès maintenant les travaux d’isolation et d’amélioration énergétique — d’autant que plusieurs aides financières existent pour alléger la facture. Un bon DPE n’est pas qu’une contrainte légale, c’est aussi un argument commercial fort. Les vacanciers sont de plus en plus sensibles au confort thermique, même en été.
La fiscalité des locations saisonnières : ce qui a changé
La loi Le Meur a également mis fin à ce qu’on appelait la « niche fiscale Airbnb ». Pour les revenus perçus à partir de 2025, les règles du micro-BIC ont été sensiblement durcies.
Meublés de tourisme non classés
Le plafond de recettes du régime micro-BIC est passé de 77 700 € à seulement 15 000 € par an. L’abattement forfaitaire est descendu de 50 % à 30 %. Autrement dit, si vous déclarez 15 000 € de revenus locatifs en meublé non classé, vous serez imposé sur 10 500 € (contre 7 500 € auparavant avec l’ancien abattement).
Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
Le plafond de recettes passe de 188 700 € à 77 700 €, et l’abattement de 71 % à 50 %. La différence reste avantageuse par rapport aux non classés, ce qui rend le classement en meublé de tourisme plus intéressant que jamais.
En 2026, le seuil du micro-BIC pour les meublés classés est porté à 83 600 €, un ajustement à prendre en compte dans vos projections.
Faut-il passer au régime réel ?
Avec la baisse des abattements, le régime réel devient souvent plus avantageux, notamment si vous avez des charges significatives : travaux de rénovation, intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances. La déduction des amortissements peut considérablement réduire votre base imposable.
Attention toutefois : si vous louez en LMNP (loueur en meublé non professionnel), les amortissements déduits seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente. C’est une mesure à intégrer dans votre stratégie patrimoniale à long terme.
Je recommande vivement de faire appel à un comptable spécialisé pour simuler les deux régimes à partir de vos chiffres réels, avant de vous engager.
TVA : un nouveau seuil à surveiller
Autre évolution à anticiper : le seuil d’assujettissement à la TVA pour les locations saisonnières offrant au moins trois prestations (ménage, linge, petit-déjeuner, accueil) devrait passer de 85 000 € à 37 500 € de revenus annuels. Pour les propriétaires qui proposent un service de conciergerie ou un accueil haut de gamme, cela peut changer considérablement l’équation économique.
La copropriété : de nouvelles règles à connaître
Si votre meublé de tourisme se situe dans une copropriété, la loi Le Meur introduit des obligations supplémentaires.
Tout copropriétaire déclarant son logement en meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic. Celui-ci est tenu d’inscrire un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais se prononcer explicitement sur l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublé de tourisme. Pour les copropriétés existantes dont le règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise (interdisant les activités commerciales), il sera possible de voter l’interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers — contre l’unanimité exigée auparavant. C’est un assouplissement considérable qui pourrait inciter certaines copropriétés à fermer la porte à la location saisonnière.
Mon conseil : si vous projetez d’acheter un appartement en Bretagne pour le louer en saisonnier, lisez très attentivement le règlement de copropriété et renseignez-vous sur la position des autres copropriétaires avant de signer. À noter que l’immobilier neuf dans le Morbihan présente l’avantage d’intégrer dès la conception un règlement de copropriété clair sur ce point, en plus d’un DPE performant.
Le cas particulier de la Bretagne : zones tendues et pression touristique
La Bretagne n’est pas un territoire comme les autres en matière de logement. Depuis 2023, de nombreuses communes bretonnes ont été reclassées en zone tendue. Brest, Quimper, Lorient, Vannes l’étaient déjà. En 2024, 47 nouvelles communes les ont rejointes : Saint-Brieuc, Lamballe, Cancale, Vitré, Theix-Noyalo et de nombreuses communes littorales. Rennes est même passée en zone A, le plus haut niveau de tension.
En Morbihan, 19 communes sont désormais classées en zone B1 (dite « tendue »), et 46 communes sont éligibles à la taxe sur les logements vacants. La pression est réelle : le président de la Région Bretagne a lui-même demandé le classement de l’ensemble de la région en zone tendue, tant la crise du logement est aiguë, y compris dans de petites communes rurales ou sur les îles.
Pour savoir si votre commune est concernée, consultez notre liste complète des zones tendues en Bretagne, département par département.
Ce que cela implique pour les propriétaires
En zone tendue, les communes disposent de davantage d’outils pour réguler les locations saisonnières : autorisation préalable de changement d’usage pour les résidences secondaires, quotas de meublés touristiques, surtaxe sur la taxe d’habitation des résidences secondaires (pouvant aller de 5 % à 60 %). Les propriétaires qui ne respectent pas les règles s’exposent à des amendes civiles pouvant atteindre 50 000 € pour location illégale.
La taxe de séjour : ne l’oubliez pas
Toute location saisonnière en Bretagne est soumise à la taxe de séjour, collectée auprès des vacanciers et reversée à la communauté de communes ou d’agglomération. Son montant varie selon le type d’hébergement et le classement du logement (de 0,20 € à plusieurs euros par nuit et par personne).
Si vous passez par une plateforme comme Airbnb, la taxe est collectée et reversée automatiquement. En revanche, si vous louez en direct (via votre propre site ou par petites annonces), c’est à vous de la collecter et de la reverser. Un registre des nuitées doit être tenu à jour.
Le règlement européen en vigueur en mai 2026
Un détail souvent méconnu : le règlement européen sur la transparence des locations de courte durée entrera pleinement en vigueur en mai 2026, en même temps que le téléservice national français. Il imposera un échange accru de données entre les plateformes et les collectivités locales, renforçant ainsi le contrôle du respect de la réglementation.
Concrètement, les plateformes devront transmettre aux autorités les données relatives aux locations effectuées sur leur territoire, facilitant les vérifications de la durée de location, des déclarations et du paiement de la taxe de séjour.
Ma checklist pour être en règle en 2026
Les 7 étapes essentielles avant de mettre votre bien en location saisonnière en Bretagne
En résumé
La location saisonnière en Bretagne reste une activité tout à fait viable et potentiellement rentable, mais elle exige désormais une vraie rigueur réglementaire. La loi Le Meur, le numéro d’enregistrement national, le DPE obligatoire et la nouvelle fiscalité transforment ce qui était un complément de revenus « facile » en une activité structurée, documentée et contrôlée.
Pour ceux qui font les choses bien — un logement de qualité, conforme et bien géré — c’est plutôt une bonne nouvelle : les propriétaires négligents ou fraudeurs vont progressivement sortir du marché, ce qui valorisera les offres sérieuses.
Et si vous avez un projet d’achat immobilier en Bretagne pour de la location saisonnière, je ne saurais trop vous conseiller de prendre en compte toutes ces évolutions dès votre recherche. Un bien performant sur le plan énergétique, bien situé et en conformité réglementaire, c’est la meilleure base pour un investissement durable.
