Vous êtes propriétaire en Bretagne et vous entendez parler de « zone tendue » à longueur de journaux, sans vraiment savoir si votre commune est concernée ? Vous n’êtes pas seul. En trois ans, le nombre de communes bretonnes classées en zone tendue a été multiplié par cinq, et avec lui les conséquences sur la location, la fiscalité et la vente de votre bien.
Le problème, c’est qu’il existe en réalité trois définitions différentes de « zone tendue » dans les textes, et que même les professionnels s’y perdent. Après trente ans passés dans l’immobilier breton, j’ai décidé de poser les choses à plat : un article clair, un outil de recherche, et les tableaux complets pour les quatre départements.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ? Les trois définitions qu’il faut distinguer
Avant de chercher votre commune dans les listes, il faut comprendre qu’en France, le terme « zone tendue » recouvre trois réalités juridiques distinctes. C’est la source de la plupart des confusions.
1. Le zonage ABC (tension du marché immobilier)
C’est le dispositif le plus structurant. Il classe chaque commune de France dans une zone de A bis (la plus tendue) à C (la plus détendue), en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les zones A bis, A et B1 sont considérées comme présentant un « déséquilibre important ».
En Bretagne, ce zonage a été profondément remanié à trois reprises depuis 2023 : par l’arrêté du 2 octobre 2023 (209 communes reclassées au niveau national), par l’arrêté du 5 juillet 2024 (865 communes, dont 47 en Bretagne) et par l’arrêté du 5 septembre 2025 (468 communes, dont les îles bretonnes). Au total, la Bretagne compte désormais plus de 150 communes classées en zone A, B1 ou B2. C’est ce zonage qui détermine l’éligibilité au PTZ dans le neuf, au logement locatif intermédiaire, et les plafonds de loyers de nombreux dispositifs.
2. La zone tendue « loi ALUR » (encadrement des loyers et préavis)
Définie par le décret n° 2013-392, élargie par le décret du 25 août 2023, cette liste concerne les agglomérations de plus de 50 000 habitants où le déséquilibre est « marqué ». En Bretagne, seule l’agglomération de Rennes et ses communes périphériques sont actuellement concernées par cette définition.
Elle entraîne des conséquences très concrètes pour les locataires et les bailleurs : préavis de départ réduit à 1 mois (au lieu de 3), encadrement du loyer à la relocation, et taxe sur les logements vacants (TLV).
3. Les communes « touristiques tendues » (TLV élargie et surtaxe THRS)
Le décret du 25 août 2023 a aussi créé une catégorie élargie de communes éligibles à la taxe sur les logements vacants et à la surtaxe de taxe d’habitation sur les résidences secondaires. En Morbihan, 46 communes sont concernées par cette liste, y compris des communes littorales qui ne sont pas dans l’agglomération de Rennes. Les communes de cette liste peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5 à 60 %.
Pourquoi c’est important pour la location saisonnière
Si vous louez votre bien en saisonnier, le zonage ABC (définition n° 1) est celui qui vous impacte le plus directement. C’est lui qui détermine si votre commune peut exiger une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires louées en meublé de tourisme, si vous devez fournir un DPE classé F minimum pour obtenir cette autorisation, et si votre commune peut fixer des quotas de meublés touristiques.
Pour comprendre en détail les règles applicables à la location saisonnière, consultez notre guide complet de la réglementation 2026.
Votre commune est-elle en zone tendue ? L’outil de recherche
Plutôt que de vous faire défiler des tableaux interminables, nous avons conçu un outil qui vous permet de trouver votre commune en quelques secondes. Tapez le nom, filtrez par département ou par type de zone, et vous aurez immédiatement la réponse.
Ma commune est-elle en zone tendue ?
Recherchez parmi les 151 communes classées en Bretagne
Si votre commune n’apparaît pas dans les résultats, c’est qu’elle est classée en zone C (non tendue) au titre du zonage ABC. Cela ne signifie pas qu’elle est épargnée par la pression immobilière — simplement que les dispositifs spécifiques aux zones tendues ne s’y appliquent pas encore.
Morbihan (56) : 37 communes en zone B1, une trentaine en zone B2
Le Morbihan est le département breton le plus impacté par le double effet de la tension immobilière et de la pression touristique. Le littoral, de Quiberon à Pénestin en passant par le Golfe du Morbihan, concentre l’essentiel des communes classées.
Les communes en zone B1 (tension forte)
Le Morbihan compte désormais 37 communes en zone B1, ce qui en fait le département breton avec le plus grand nombre de communes en tension forte. Le noyau historique, classé dès 2023, comprend les grandes agglomérations (Lorient, Vannes, Auray, Hennebont, Lanester, Ploemeur, Guidel), les stations touristiques majeures (Carnac, Quiberon, Sarzeau, Larmor-Plage) et l’ensemble de Belle-Île-en-Mer (Le Palais, Bangor, Locmaria, Sauzon) ainsi que Hœdic.
L’arrêté de juillet 2024 a considérablement élargi cette liste en y ajoutant une grande partie de la couronne vannetaise et du pays d’Auray : Arradon, Baden, Brech, Caudan, Crach, Erdeven, Gâvres, Larmor-Baden, Locmariaquer, Riantec, Saint-Philibert, Saint-Pierre-Quiberon, Surzur, Theix-Noyalo et La Trinité-sur-Mer. Ces 15 communes, auparavant classées en B2, ont basculé en B1 en raison de l’aggravation de la tension immobilière sur le littoral.
En septembre 2025, trois communes supplémentaires ont rejoint la zone B1 : Quéven (agglomération lorientaise), l’Île-aux-Moines et l’Île-d’Arz. Ces deux îles du Golfe du Morbihan, où les résidences secondaires représentent une part écrasante du parc de logements, étaient très attendues dans ce classement.
Les communes en zone B2 (tension modérée)
Une trentaine de communes morbihannaises restent classées en zone B2. On y retrouve des communes de la couronne vannetaise (Ploeren, Plescop, Meucon, Monterblanc, Noyalo, Le Hézo), du pays lorientais (Brandérion, Cléguer, Gestel, Inzinzac-Lochrist, Languidic, Locmiquélic, Pont-Scorff, Port-Louis), du littoral (Pénestin, Camoël, Férel, Plouharnel, Plougoumelen, Saint-Gildas-de-Rhuys, Saint-Armel) et de l’arrière-pays (Elven, Sulniac, Trédion, Treffléan, Pluneret, Le Bono, La Trinité-Surzur, Saint-Nolff).
L’arrêté de septembre 2025 a fait entrer trois nouvelles communes en B2 : Grand-Champ, Muzillac et Plouay. C’est un signal intéressant car ces communes ne sont pas sur le littoral immédiat — la tension gagne l’intérieur du département.
Si vous cherchez un bien en Morbihan pour de la location saisonnière ou de l’investissement, consultez notre guide de l’immobilier neuf dans le département.
Finistère (29) : 24 communes en zone B1, les îles rattrapées en 2025
Le Finistère a connu une montée en puissance rapide dans le zonage ABC. Brest et Quimper étaient les deux seules communes classées en B1 avant octobre 2023. L’arrêté de juillet 2024 a ajouté massivement des communes de l’agglomération brestoise (Gouesnou, Guipavas, Plougastel-Daoulas, Plougonvelin, Plouzané, Le Relecq-Kerhuon), du pays de Cornouaille (Bénodet, Concarneau, Fouesnant, La Forêt-Fouesnant, Trégunc, Pont-l’Abbé, Clohars-Carnoët), de la presqu’île de Crozon et de Landerneau.
La révision de septembre 2025 a complété le tableau en ajoutant les quatre îles finistériennes (île de Batz, île de Sein, île Molène et Ouessant) ainsi que trois communes de l’agglomération brestoise : Bohars, Guilers et Saint-Renan. C’est un signal fort : les territoires insulaires, où la pression des résidences secondaires et des locations touristiques est maximale, sont désormais officiellement reconnus comme tendus.
Côtes-d’Armor (22) : 14 communes en zone B1, une montée discrète mais significative
Les Côtes-d’Armor étaient le parent pauvre du zonage ABC breton jusqu’aux arrêtés de 2024 et 2025. L’arrêté de juillet 2024 a fait entrer 9 communes en zone B1 : Saint-Brieuc et Plérin, les stations littorales (Perros-Guirec, Pléneuf-Val-André, Saint-Quay-Portrieux, Paimpol) et l’axe Dinan-Lamballe (Dinan, Lamballe-Armor, Lancieux).
L’arrêté de septembre 2025 a complété la liste avec 5 communes supplémentaires : Binic-Étables-sur-Mer, Langueux, Lanvallay et Trégueux dans l’agglomération briochine, ainsi que l’île de Bréhat. Cette dernière rejoint le mouvement de classement des îles bretonnes, dans la même logique que les îles finistériennes et morbihannaises.
Ille-et-Vilaine (35) : Rennes en zone A, 39 communes en zone B1 et 4 en zone B2
L’Ille-et-Vilaine est le département breton où la tension est la plus forte, et le seul à compter une commune en zone A. Rennes a été reclassée en zone A (le plus haut niveau hors région parisienne) par l’arrêté de juillet 2024, rejoignant des métropoles comme Lyon, Marseille ou Toulouse.
Autour de Rennes, 39 communes forment une vaste couronne en zone B1. L’agglomération historique (Cesson-Sévigné, Bruz, Chantepie, Saint-Jacques-de-la-Lande, Betton, Pacé) était déjà classée depuis 2023. L’arrêté de 2024 a élargi le périmètre à des communes plus éloignées (Châteaugiron, Mordelles, Vitré) et surtout au littoral nord du département : Saint-Malo, Dinard, Cancale, Saint-Lunaire, Saint-Briac-sur-Mer, Pleurtuit, Saint-Méloir-des-Ondes. La révision de septembre 2025 a ajouté Liffré et Saint-Jouan-des-Guérets à la liste B1.
Nouveauté de l’arrêté de septembre 2025 : quatre communes font leur entrée en zone B2 — Châteaubourg, Domloup, Montauban-de-Bretagne et Montfort-sur-Meu. Ces communes de deuxième couronne rennaise et du pays de Brocéliande témoignent de l’extension de la tension immobilière bien au-delà de la métropole.
Cette triple concentration — métropole rennaise, côte d’Émeraude et désormais deuxième couronne — fait de l’Ille-et-Vilaine un cas unique en Bretagne où la tension immobilière est à la fois urbaine, touristique et périurbaine.
Pour un panorama complet du marché et des opportunités, consultez notre guide de l’achat immobilier en Bretagne en 2026.
Quelles conséquences concrètes pour les propriétaires ?
Le classement de votre commune en zone tendue n’est pas qu’une étiquette administrative. Il entraîne des effets très concrets sur votre quotidien de propriétaire.
En zone A et B1
L’accès au PTZ est facilité pour les acquéreurs dans le neuf collectif, ce qui soutient la demande et les prix. La taxe sur les logements vacants (TLV) peut être instituée, avec un taux de 17 % la première année et 34 % les suivantes. La commune peut exiger une autorisation de changement d’usage pour louer en meublé de tourisme et fixer des quotas. Le DPE minimum F est exigé pour les nouvelles autorisations de changement d’usage. La surtaxe de taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être appliquée (de 5 à 60 % selon la délibération municipale).
En zone B2
L’éligibilité au logement locatif intermédiaire est ouverte, ce qui peut dynamiser la construction neuve. La surtaxe THRS est possible si la commune figure aussi dans la liste du décret du 25 août 2023. Le PTZ est accessible sous certaines conditions spécifiques.
Ce que ça change pour la location saisonnière
Si vous louez en saisonnier dans une commune B1, vous êtes en première ligne des nouvelles réglementations. La loi Le Meur donne aux maires de ces communes des outils puissants pour encadrer les meublés de tourisme. Je détaille toutes ces obligations dans notre article dédié à la réglementation de la location saisonnière en Bretagne.
La Bretagne bientôt entièrement en zone tendue ?
C’est une revendication portée par le président de la Région Bretagne lui-même : classer l’ensemble du territoire breton en zone tendue pour donner à chaque maire les outils nécessaires. L’argument est simple — la tension immobilière ne se limite pas aux grandes agglomérations et au littoral. Des petites communes rurales, y compris dans l’intérieur du Morbihan ou du Centre-Bretagne, peinent à loger leurs habitants.
Chaque révision du zonage ABC va dans ce sens, avec des périmètres de plus en plus larges. Après les villes-centres en 2023, les couronnes périurbaines et le littoral en 2024, les îles en 2025… la tendance est claire. Si vous possédez un bien dans une commune actuellement en zone C, ne considérez pas que la situation est figée : un reclassement en B2 ou B1 pourrait intervenir lors de la prochaine révision.
Comment vérifier le classement officiel de votre commune ?
Au-delà de l’outil que je propose sur cette page, vous pouvez vérifier le classement officiel de votre commune via le simulateur officiel du gouvernement sur service-public.fr (zonage ABC), le simulateur zone tendue loi ALUR sur service-public.fr (préavis et encadrement des loyers), ou les données ouvertes de data.gouv.fr qui publient la liste complète à jour des communes classées.
En cas de doute, l’ADIL de votre département (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement) peut vous renseigner. Pour le Morbihan, c’est l’ADIL 56 à Vannes qui est votre interlocuteur de référence.
Cet article est fourni à titre informatif. Le classement des communes évolue régulièrement par arrêtés ministériels. Vérifiez toujours le classement en vigueur au moment de votre démarche.
