Vous venez de signer un compromis pour une longère près d’Auray, un appartement à Vannes ou une maison sur la côte, et un doute s’installe ? La loi vous laisse dix jours pour changer d’avis, sans justification et sans frais. Passé ce délai, seules les conditions prévues dans le compromis vous permettent encore de sortir sans y laisser votre dépôt de garantie. Ce guide explique comment fonctionne le délai de rétractation, quelles clauses vous protègent ensuite, et surtout quoi vérifier sur une maison bretonne avant de signer.
Le mot de Jean
Dix jours, c’est court quand on découvre une maison ancienne. Le bon réflexe, c’est de faire le maximum de vérifications avant de signer, et de garder ces dix jours pour faire passer un artisan, lire les diagnostics à tête reposée et refaire ses comptes. Dans ce guide, je vous donne les points que je regarde moi-même sur une maison du Morbihan.
Délai → 10 jours calendaires à partir du lendemain de la remise de l’acte ou de la première présentation du recommandé. Prolongé au jour ouvrable suivant s’il finit un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Forme → Lettre recommandée avec accusé de réception (ou recommandé électronique), sans avoir à donner de motif.
Après 10 jours → Seules les conditions suspensives (prêt, préemption, permis…) permettent de sortir sans perdre le dépôt de garantie.
Vendeur → Aucun délai de rétractation : il est engagé dès la signature du compromis.
Le délai de rétractation : 10 jours pour réfléchir
Ce droit, prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, bénéficie à l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation. Il s’applique aussi bien au compromis de vente qu’à la promesse unilatérale de vente.
Calculer la date exacte de fin du délai
Exemple : le recommandé vous est présenté le lundi 2 mars. Le délai commence le mardi 3 mars et se termine le jeudi 12 mars à minuit. Notez la date dès réception et n’attendez pas le dernier jour.
Notifier sa rétractation
La rétractation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par tout autre moyen qui permet de prouver la date d’envoi, comme le recommandé électronique. Elle s’adresse au destinataire indiqué dans le compromis, en général le notaire ou l’agence qui a notifié l’acte.
C’est la date d’envoi qui compte, pas la date de réception : un courrier posté le dixième jour est valable. Et vous n’avez aucun motif à donner. Le vendeur ne peut ni contester votre décision ni vous réclamer une indemnité.
Après 10 jours : les conditions suspensives qui vous protègent
Le refus de prêt immobilier
Si vous financez votre achat par un crédit, le compromis doit obligatoirement prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt, d’au moins un mois (en pratique souvent 45 à 60 jours). Si la banque refuse, la vente est caduque et votre dépôt de garantie vous est restitué.
Attention, cette protection a des règles strictes. Votre demande de prêt doit correspondre exactement aux caractéristiques inscrites dans le compromis (montant, durée, taux maximum). Si vous demandez davantage, ou si vous ne déposez pas de demande dans les temps, la condition peut être considérée comme réalisée et vous perdriez la protection. Transmettez les refus au notaire dès réception, avant la date limite fixée.
Pour éviter les mauvaises surprises, faites une simulation solide avant de signer : notre guide pour calculer votre capacité d’emprunt vous y aide.
Le droit de préemption
Le compromis est en général signé sous réserve que la commune ou un autre organisme public n’exerce pas son droit de préemption. Le notaire envoie une déclaration d’intention d’aliéner, et la commune dispose de deux mois pour répondre. Si elle préempte, la vente à votre profit n’a pas lieu et votre dépôt de garantie vous est rendu.
Dans le Morbihan, ce risque n’est pas théorique sur certains biens : terrains ou maisons situés dans des espaces naturels sensibles du littoral, où le Département ou le Conservatoire du littoral peuvent intervenir, ou terres agricoles soumises au droit de préemption de la Safer. Votre notaire vous indiquera si le bien est concerné.
Les autres conditions suspensives à prévoir
Vous pouvez faire ajouter d’autres conditions au compromis, à négocier avec le vendeur. Les plus utiles pour une maison bretonne :
- Obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable si vous prévoyez une extension, des velux ou un changement de menuiseries, surtout en périmètre protégé (Architecte des bâtiments de France)
- Vente de votre logement actuel si vous en avez besoin pour financer l’achat
- Absence de servitude ou de risque révélé par les documents d’urbanisme
Le conseil de Jean
Dans les centres anciens comme Vannes, Auray, Josselin ou Rochefort-en-Terre, beaucoup de maisons sont en périmètre protégé. Changer des fenêtres ou isoler par l’extérieur y demande l’accord de l’Architecte des bâtiments de France, avec des matériaux imposés. Si vos travaux en dépendent, faites-en une condition suspensive : c’est votre seule garantie de ne pas acheter une maison que vous ne pourrez pas transformer comme prévu.
Le dol et les vices cachés
Si le vendeur vous a volontairement caché une information déterminante (on parle de dol), ou si vous vous êtes trompé sur une qualité essentielle du bien, vous pouvez demander l’annulation de la vente en justice. C’est une procédure longue, où il faut prouver que votre consentement a été faussé.
Les vices cachés concernent plutôt l’après-vente : un défaut grave, invisible lors des visites et antérieur à la vente, qui rend le logement impropre à son usage. L’action doit être engagée dans les deux ans suivant sa découverte (article 1648 du Code civil). Sachez que les ventes entre particuliers contiennent presque toujours une clause qui exclut cette garantie, sauf si le vendeur connaissait le vice. D’où l’importance de bien inspecter avant de signer.
Dépôt de garantie : ce que vous risquez réellement
Le dépôt de garantie est versé sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier mandaté. En cas de rétractation dans le délai légal, il doit vous être restitué en totalité dans les 21 jours suivant le lendemain de votre rétractation, sans aucun frais.
| Situation | Dépôt de garantie | Risque |
|---|---|---|
| Rétractation dans les 10 jours | Restitué en totalité | Aucun |
| Condition suspensive non réalisée (refus de prêt, préemption…) | Restitué en totalité | Aucun, si vous avez respecté les conditions du compromis |
| Désistement sans motif après 10 jours | Perdu | Clause pénale, voire action du vendeur pour forcer la vente |
L’engagement du vendeur
Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation. Avec un compromis de vente, il est engagé dès la signature. S’il refuse ensuite de signer l’acte définitif, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la vente, et demander des dommages et intérêts au titre de la clause pénale.
Compromis ou promesse unilatérale ? Avec une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage. Vous versez une indemnité d’immobilisation (souvent 10 % du prix), que vous perdez si vous ne levez pas l’option dans le délai, hors condition suspensive. Le délai de rétractation de 10 jours s’applique dans les deux cas.
Avant de signer dans le Morbihan : les vérifications qui évitent les regrets
Les diagnostics, avec les spécificités bretonnes
Le dossier de diagnostics est annexé au compromis. Au-delà du DPE, de l’amiante, du plomb et des installations électriques et gaz, plusieurs documents méritent une attention particulière dans le Morbihan :
- L’état des risques : environ 80 % des communes du Morbihan sont classées en zone 3 radon selon l’ARS Bretagne. Sur le littoral, vérifiez aussi la submersion marine, les inondations et, pour certaines communes, l’exposition au recul du trait de côte. Voir notre article sur l’achat d’une maison en zone inondable.
- Le contrôle de l’assainissement non collectif : beaucoup de maisons rurales ne sont pas raccordées au tout-à-l’égout. Le rapport du SPANC doit dater de moins de 3 ans. S’il est non conforme, vous aurez un an après l’achat pour faire les travaux. Voir notre guide sur le prix d’une fosse septique.
- Le DPE : un logement classé F ou G ne pourra plus être loué à terme et ses loyers sont gelés. À intégrer si vous achetez pour louer.
- Les termites et la mérule : une information est obligatoire si la commune est couverte par un arrêté préfectoral. Même sans obligation, restez attentif à la mérule dans les maisons humides.
- En copropriété : surface loi Carrez et trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, pour repérer les travaux votés ou à venir.
Inspecter une maison ancienne comme un artisan
Les points que Jean regarde en visite
La toiture. Sur l’ardoise, montez au grenier par temps de pluie si possible : traces d’humidité sur la charpente, ardoises glissées visibles du jardin, crochets rouillés. Une réfection complète coûte cher, mieux vaut le savoir avant de fixer votre prix.
L’humidité. Pieds de murs, angles de pièces, odeur de cave. Sur les murs en pierre et en granit, un enduit ciment ou une peinture étanche empêche souvent les murs de respirer.
Le bois. Une odeur de champignon, des filaments blancs ou une fine poussière rousse près des boiseries doivent faire penser à la mérule. Dans ce cas, faites venir un spécialiste avant de signer.
Les travaux récents. Demandez les factures et l’attestation d’assurance décennale des entreprises pour tout gros travaux de moins de dix ans. La garantie décennale vous est transmise avec la maison, encore faut-il pouvoir la faire jouer.
Pour aller plus loin, consultez nos guides sur la rénovation d’une toiture en ardoise, la mérule et la rénovation d’une longère bretonne.
Rédiger sa lettre de rétractation
Votre courrier doit être court et sans ambiguïté. Inutile de vous justifier. Voici un modèle :
[Vos nom, prénom et adresse]
[Nom et adresse du destinataire indiqué dans le compromis]
Lettre recommandée avec accusé de réception
[Lieu], le [date]
Objet : exercice du droit de rétractation
Madame, Monsieur,
Par la présente, j’exerce le droit de rétractation prévu à l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation concernant le compromis de vente signé le [date] portant sur le bien situé [adresse du bien], reçu le [date de notification].
Je vous remercie de bien vouloir me restituer l’intégralité des sommes versées, dans le délai de 21 jours prévu par la loi.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Gardez une copie de la lettre et la preuve de dépôt. Prévenez aussi le notaire par e-mail le jour même, pour accélérer la restitution de votre dépôt de garantie. Si vous achetez à plusieurs, chaque acquéreur doit signer la lettre.
Le délai de rétractation est une sécurité, mais la meilleure protection reste une maison bien inspectée avant la signature.
Si vous préparez un achat, notre guide de l’achat immobilier en Bretagne vous aide à choisir le bon secteur et à éviter les pièges.
FAQ
Vous disposez de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la remise en main propre du compromis ou de la première présentation de la lettre recommandée. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un recommandé électronique, au destinataire indiqué dans le compromis, avant la fin du délai. La date d’envoi fait foi. Aucun motif n’est nécessaire : une déclaration claire de votre volonté de vous rétracter suffit.
Oui. En cas de rétractation dans les 10 jours, les sommes versées doivent vous être restituées en totalité dans un délai de 21 jours, sans frais ni pénalité.
Oui, si une condition suspensive prévue au compromis n’est pas réalisée : refus de prêt, exercice du droit de préemption, refus d’un permis si cette condition figure au contrat. Votre dépôt de garantie vous est alors restitué. Sans motif valable, vous le perdez et le vendeur peut appliquer la clause pénale.
Non. Le vendeur ne bénéficie d’aucun délai de rétractation : il est engagé dès la signature du compromis. S’il refuse de signer l’acte définitif, l’acheteur peut demander en justice l’exécution forcée de la vente et des dommages et intérêts.
L’état des risques (radon dans la grande majorité des communes, submersion marine sur le littoral), le rapport de contrôle de l’assainissement non collectif si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout, le DPE, et pour une maison ancienne, l’état de la toiture, de la charpente et l’humidité des murs.
